房地产行业对钢材需求进入下行通道

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房地产行业正在进入钢铁需求的下行通道

房地产业是钢铁业的晴雨表。对钢铁业的研究与房地产业密不可分。它对于房地产周期的定位和对房地产建设的理解是不可或缺的。 ,中央政治局会议继续“坚持认为房子用于生活,不是为了投机”,并进一步提出“不要用房地产作为刺激经济的手段”术语。”房地产行业的基调已经确定,中国房地产行业对钢材的需求已进入下行通道。

分析框架:房地产建设周期对钢铁需求的影响

钢材需求处于房地产开发前期,短期内直接受新建筑面积的影响。销售还款情况将进一步影响中期新建筑的可持续性。从长远来看,国家政策和财政将影响住房销售和新建筑。影响钢铁需求,形成钢铁行业的房地产分析框架。

(1)新创企业决定了房地产行业对钢铁需求的短期节奏。钢铁消费主要位于房地产建设周期的前端。因此,有必要关注土地征用和启动的两个前循环指标。通常,开发商将在获得土地使用权后1至6个月进入现场施工。

(2)资金回报决定了房地产行业对钢铁需求的中期节奏。由于房屋的销售情况决定了开发商资金提取和再投资的节奏,从项目开始预售通常需要6-9个月,从建设开始到建设需要2 - 4年。出售现有房屋。从资本占用的角度来看,开发商可以缩短从启动到预售的时间,并延长从预售到完成的时间,从而最大限度地减少资金占用并提取现金流。缩短的新启动期有利于钢铁需求。

国内贷款,自筹资金,外资利用和其他资金。其中,其他基金(个人按揭贷款和存款及预收款)占房地产开发资金的比例越来越大,超过50%,重要性不断增加。

实证模型:钢材销售与房地产行业的联系

从2006年2月到2019年6月,重点企业的钢材销售量是因变量,房地产行业相关指标是自变量。构建回归模型以建立房地产业与钢铁需求之间的关系。

回归模型结果表明,新建筑面积,建筑面积,现有房屋销售面积和期房销售面积四个指标与钢材销量呈显着正相关。商品房销售面积与钢材销售量呈显着反比关系,符合经济实质。

(1)施工前周期消耗大量钢材,新建筑面积与钢材销量显着相关。新开工区域是一个预循环指标,与钢铁消耗量显着相关。每10,000平方米的新建筑面积,钢材销量增加230吨。建筑面积涵盖了房地产的建设前期,因此与钢材销售呈显着正相关。每10,000平方米的建筑面积,钢材销量增加19吨。完成区域属于后房地产开发周期阶段,回归模型与钢材销售没有显着相关性。

(2)商品房销售为开发商提供现金流,再次刺激新建,商品房销售与钢材销售显着正相关。每10,000平方米的销售面积,钢材销量增加吨;每平方米的现有房屋销售面积,钢材产品销量增加9,108吨。

(3)商品房销售面积是指商品房现有房屋的库存。这是一个狭窄的商品房库存。当库存增加时,开发商开始下降,钢材的销量为负。回归模型还反映了商品房库存与钢材销售之间的反比关系。每售出10,000平方米的商品房,钢材销量减少197吨。

了解未来:房地产行业正在进入钢铁需求的下行通道

从2019年1月到6月,新建房屋的坚固性将保证对钢材的需求。 2019年3月,重点企业钢材产量在过去三年创下新高,达到55,744,400吨。据中国钢协统计,6月份重点企业钢材产量继续攀升至569.42万吨。

目前,中国房地产业处于“前高后低”状态,初创企业较高,销售较弱。

在周期前指标中,房地产开发投资的增长率保持在较高水平。 2019年6月,累计年增长率达到10.90%;新房开工累计增长率维持在10.10%,但低于2016年 - 2018年同期水平,呈下降趋势。房屋累计建筑面积同比增长8.8%,超出市场预期。

在后期指标中,竣工建筑面积和商品房销售面积呈负增长,累计同比增长率分别为-12.70%和-1.8%。现有房屋的库存仍然被拆除。 2019年6月,商品房销售面积同比下降8.9%。

从短期来看,目前房屋的新建筑处于缓和弹性和抗跌的状态。 2019年,新开工的住房面积从4月的高峰下降。 6月份新房开工累计增长率为10.1%,低于2016 - 2018年的水平。

从中期来看,资金的撤出将削弱新的建设。自2010年以来,期房和现房的销售面积已超过新建筑面积6个月。目前新房开工的艰难性来自六个月前出售商品房的现金流。 2018年,信贷紧张,开发商采用高周转模式加快预售,征地和重建后的步伐。 2018年下半年,商品房销售面积同比增长1.4%-4.2%,为开发商提供充足的现金流,从而带动再投资推动新建工程。目前,商品房销售面积(包括期房和现有房屋)已进入负增长区间,1 - 6月为-3.6%, - 0.9%, - 0.3%, - 1.6%和 - 1.8% 2019.此外,从购买区可以看出。从2019年1月至6月,今年购买土地的增长率保持在-28%至-34%的负增长范围。过去,支撑新建筑复原力的资金已经丢失,土地储备下降,新建筑开始承受压力。

从长远来看,国家政策和金融意愿决定了房地产市场的长期发展方向。目前,行业政策是建立在长期机制的基础上,并没有改变紧缩的状态。在,政治局会议强调“坚持房子用于生活,而不是用于投机目的”,进一步提出“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”。与此同时,监管继续施加压力,以抑制资金流向房地产。例如,银行和信托等金融机构加强了对房地产行业贷款的监管。房地产公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期离岸债务。

总之,中国房地产业对钢铁的需求已进入下行通道。

(作者:国泰君安期货)

注意:本文有删除修改

主编:李铁民